Rendement brut vs rendement net
Le rendement brut indique ce que rapporte l'actif en théorie. Il est utile pour comparer des biens entre eux. Le rendement net déduit les charges réelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, vacances locatives) et est plus proche de la rentabilité réelle. Un bien avec 6 % de rendement brut a typiquement 4-5 % de rendement net.
Le cash-on-cash est le plus réaliste avec un emprunt
Le ROI sur prix total ignore l'effet de levier. Si vous achetez 200 000 € avec 60 000 € propres et 140 000 € d'emprunt, votre investissement réel est 60 000 € — et c'est la rentabilité sur ce montant qui compte. Le cash-on-cash mesure exactement cela.
Quels rendements viser sur la Costa Brava 2026
À titre de référence pour l'Alt Empordà :
- Location touristique (Roses, Empuriabrava, Cadaqués) : rendement brut 5-9 %, net 4-7 %.
- Location résidentielle stable (Figueres, villages intérieurs) : rendement brut 4-6 %, net 3-5 %.
- Cash-on-cash avec levier bien structuré : 8-15 % est atteignable avec un TIN à 2,5 % en 2026.
Si votre calcul donne moins de 4 % de rendement net, l'investissement n'a de sens que si vous anticipez une plus-value significative. Si vous obtenez plus de 7 % de rendement net, vérifiez la fiabilité des données (loyers surévalués et charges sous-estimées sont les erreurs les plus fréquentes).