ROI bruto vs ROI neto

El ROI bruto te dice cuánto rinde el activo en abstracto. Es útil para comparar propiedades entre sí. El ROI neto descuenta los gastos operativos reales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancias) y es más cercano a la rentabilidad real. Una propiedad con ROI bruto del 6 % típicamente tiene ROI neto entre 4-5 %.

Cash-on-cash es lo más realista cuando hay hipoteca

El ROI sobre precio total ignora el efecto del apalancamiento. Si compras 200.000 € con 60.000 € propios y 140.000 € de hipoteca, tu inversión real son 60.000 € — y la rentabilidad sobre eso es lo que te interesa. El cash-on-cash mide exactamente eso.

Qué rentabilidades buscar en la Costa Brava 2026

Como referencia para el Alt Empordà:

  • Alquiler turístico (Roses, Empuriabrava, Cadaqués): ROI bruto 5-9 %, ROI neto 4-7 %.
  • Alquiler residencial estable (Figueres, pueblos interior): ROI bruto 4-6 %, ROI neto 3-5 %.
  • Cash-on-cash con apalancamiento bien estructurado: 8-15 % es alcanzable con TIN del 2,5 % en 2026.

Si tu cálculo te da por debajo de 4 % ROI neto, la inversión solo tiene sentido si esperas plusvalía relevante. Si te da por encima de 7 % ROI neto, comprueba que los datos son realistas (rentas infladas, gastos infraestimados son los errores típicos).