Pourquoi l'Alt Empordà

À 30 minutes de la frontière française, la baie de Roses, les canaux d'Empuriabrava et Cadaqués forment l'un des marchés de résidence secondaire les plus actifs de Catalogne — et le préféré des acheteurs français. À Empuriabrava, plus de 80% des achats sont réalisés par des étrangers. Le marché est très hétérogène : un appartement à 200 000 € et une villa avec amarre à 2 millions peuvent être à trois rues l'un de l'autre.

Si vous cherchez encore votre zone, commencez par nos guides locaux : Roses, Empuriabrava, Cadaqués ou L'Escala. Et pour le produit emblématique de la région, voyez nos maisons avec amarre à Empuriabrava.

Le processus d'achat, étape par étape

1. Le NIE et le compte bancaire

Le NIE (numéro d'identification des étrangers) est obligatoire pour acheter. Il se demande au consulat d'Espagne en France ou au commissariat en Espagne ; faites-le tôt, les rendez-vous prennent parfois des semaines. Un compte bancaire espagnol n'est pas strictement obligatoire mais simplifie impôts et charges.

2. La réservation et le contrat d'arras

Une fois la maison trouvée, on signe d'abord une réservation (1-2% du prix) puis un contrat d'« arras penitenciales » de 10% — l'équivalent renforcé du compromis : si l'acheteur se retire, il perd les 10% ; si le vendeur se retire, il les rend doublés. Toutes les vérifications — nota simple (extrait du registre), charges, dettes de copropriété, cédula d'habitabilité, licences — doivent donc se faire avant de signer. Notre outil gratuit d'analyse d'achat passe la liste complète en revue.

3. L'acte chez le notaire

Un à trois mois après les arras, on signe l'acte authentique chez le notaire, on paie le solde et on reçoit les clés. Ensuite viennent la liquidation des impôts et l'inscription au registre foncier.

Impôts et frais réels

  • Ancien : ITP de 10% en Catalogne (11% sur la tranche au-dessus d'1 M€).
  • Neuf : TVA de 10% plus AJD de 1,5%.
  • Notaire, registre et gestoria : 1,5% à 2,5% supplémentaires selon le prix.

Règle pratique : budgétez 12-14% au-dessus du prix d'achat. Sur une maison à 500 000 €, comptez 60 000-70 000 € de frais.

Le prêt immobilier pour non-résidents

Les banques espagnoles financent habituellement 60-70% de la valeur aux acheteurs non résidents (contre 80% pour un résident) : il faut donc apporter 30-40% plus les frais, sur des durées de 20-25 ans. Notre équipe GC Finance négocie avec plus de 20 banques et suit le dossier de bout en bout — c'est pour cela qu'aucune de nos ventes n'échoue pour cause de financement.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

  • Acheter sur photos. L'orientation, l'état réel de la structure, le quartier en août et en janvier — rien de tout cela n'apparaît sur le portail.
  • Signer les arras sans vérifier charges et licences. C'est là que se perdent les 10%.
  • Ignorer les détails qui font le prix local : à Empuriabrava, la longueur de l'amarre et le mur de canal ; à Cadaqués, les restrictions de rénovation du centre ancien.
  • Négocier sans données : prix affiché et prix de marché peuvent être très éloignés. Acheter avec quelqu'un qui voit le marché chaque semaine change la négociation.

Et si on s'en occupait pour vous ?

Nous sommes agence et promoteur dans l'Alt Empordà, et nous proposons un service de chasseur immobilier : nous cherchons sur tout le marché (pas seulement notre portefeuille), analysons, négocions et finançons pour vous. Gratuit pour l'acheteur — c'est l'agence du vendeur qui nous rémunère.